地产泡泡

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第 2 部分(5/7)

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白领们。这些大学毕业不久、工作不久的年轻人,其实有强烈的独立意识。而这独立意识,最重要的表现就是希望拥有自己的独立空间。租房、和父母合住、和同学朋友同事合租,等等方式,是当前这些年轻人的普遍居住现状。而如果,他们用来租房的钱可以换来一套自己的房子,这会是怎么样的一种局面?

根据调查,我知道这个城市中,至少有100万这样的年轻人,光每年毕业的大学生就有4万多人。这100万人中,其中拥有强烈独立意识、渴望拥有独立空间的人,以1%的比例算,也有1万,而这个项目总共也就431套房子。

这里的关键是,房子每月的按揭费用接近于他们现在的租金,而首付也不能超过家人、亲戚能支持他们的界线。据调查,这些大学毕业生,能从各方面得到的金钱在1000元到10万之间,最多的是2万元到8万元。也就是说,如果把首付控制在8万元以下,月供控制在1000上下,那么,这样的房子必然被成千上万的年轻人哄抢。

于是,我引入已在北京、上海得到成功证明的solo概念。solo是一个英文单词,含义原本为独奏、单独、单独飞行。用到住房上,它指的就是独立空间,小空间,自由空间。

在北京、上海这些大城市,以小户型为主,倡导自由独居为主题的solo生活风已在城市单身族中受到欢迎。solo户型是有别于目前市场上通常意义上的户型,其定义是:solo户型就是个性化的尊重客户生活方式的的精准居住空间。

针对这样的客户,每套建筑面积必须控制在35平方米左右,房间就必须强调个性化界面,卧室和客厅不做明显的划分,可以没有客厅,也可以没有工作间,甚至可以没有卧室,所有的生活空间设定来源于居住者本身。要细致地构筑辅助空间。强调舒适方便的浴室空间,整体浴室是其基本配置。厨房更提倡开敞式环保节能型整体厨房,和厨房紧密相连的是精确计算居住人数的小餐厅。辅助空间将所有辅助活动精确集合压缩,可以最大限度地提高房屋使用率。

还有一个重要的环节,就是必须便利生活。小户型小空间,意味着生活的不完整,比如,休闲活动场所无法进行,餐饮聚会之类的活动非常不便,这样,就必须找到一个解决的办法。这个办法就是:给每一户solo人家提供一个很大的客厅、一个很大的餐厅、和一个很大的娱乐场所。

就是说,可能整个户型只有50平方,它的客厅却有500平方甚至更大。如何做到这点?

不难。这,就是会所的建设。会所包含了休闲、会餐等各种功能。会所属于全体住户。因为,solo户型不仅定义每套户型的内部特性,同时还要求公共空间的solo化,迎合居住者个性需要的服务设施也是基本配置。所以,会所的建设至关重要。在会所里面,除了上面提及的功能,还要有24小时便利店、24小时自助型洗衣店、24小时自助式健身房等等。

还要强调的是,考虑到这些年轻人的现实,必须是全装修现房交房,无期房销售状态,同时再提供推托出租和包租业务。

这个方案提出之后,邹祥辉公司内部召开了好几次会议,以探讨可行性。与会者虽然因为没有先例而顾虑重重,但是,该项目地块小、处在成熟居住与商业区域的特点,使得做大户型的可能性极小。而如果继续做写字楼,又绝对达不到住宅的回款速度和销售率。讨论的结果是做solo可行,但还需要策划公司再做一个市场调查,明确针对这个项目,看看究竟会有多少客户表示愿意购买这个地段的这种房子。

这些年,这个城市的开发商从来都是无视于市场的,他们只要拿到地,就想造什么房子就造什么房子,从来无所顾虑。由于想象力的极端缺乏,当有一个创意的思路出来,他们反倒需要市场的保证了。这是一个平庸的时代,如果你是一个不平庸的人,那么,你就得承受失意。只有不平庸而且天才的人,才会可退可进,既有突破,又能获得社会成功。我并非天才,因此我从未成功。

其实这样的调查非常好办。对于策划公司来说,轻车熟路。这个城市的策划公司一般的方法集合一些大学生,叫他们到房交会上去发问卷。大学生缺乏人事判断,根本不知道哪些人才是应该填写问卷的,哪些人填写的问卷是有效的。结果,从他们手上收回来的问卷,根本只是敷衍了事。与其那样,不如这样:化上半个小时的事情,设计一份问卷,叫内部员工随便填写500份,虚构填写者的姓名。反正都是不真实的结果,怎么做又有什么关系呢?

在这500份问卷中,显示结果是,有470个人愿意在这样的地段购买这样的房子。

我把这样的调查报告递了上去,丝毫没有愧疚之心。多年历练,我早已不要脸了。这样一个项目,我做死做活,挣到的策划费也就几十万,而他们可以挣到上亿。不用说开发商如何空手套白狼能赚上几个亿,光说设计院,也极为可笑,随便从台湾、香港或海外拿个设计方案过来,化一两个晚上改一下,就能以千万元上下的价格卖出。相形之下,我做一份假的市场调查算什么呢?况且,这种调查,本身已经没有意义了。

这份报告递交之后,天府又开了个会议。在这个会上,我又指出几大优势。第一,作为精装修的小户型,也可以用来出租。这与这个城市

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